【保存版】不動産投資リスクとメリット

【保存版】不動産投資リスクとメリット

不動産投資と聞くだけで、難しい、ハイリスク、騙されそう、失敗した時に大きなお金を失うなど、悪いイメージを持っている人がほとんどだと思います

実際、私も不動産投資する前は、そう思っていました

やっぱり大きなお金が動くのと、投資ローンで借金をするので、良いイメージはしないですね(汗)

でも、結論からいうと不動産投資を絶対にやってはいけないタイミング以外は、不動産投資のメリットが沢山ありますので、やった方が良いです

そちらを詳しく不動産投資の仕組みからリスク、メリットを実体験を交えながら説明していきます

不動産投資のきっかけ

 

おかねちゃん
おかねちゃん

どうして不動産投資を始めたの?

きるあ
きるあ

町でよくやっているアンケートに答えたら翌日、会社に私宛に電話があり、誰だろうと思ったらアンケートに答えた人からだったのです
ちょーびっくり!

それがきっかけと言えば、きっかけになります

もしかしたら皆様も同じような経験から不動産投資を知った人もいるのではないでしょうか

不動産投資の勧誘対処

不動産投資の勧誘は、とてもしつこいです

不動産の人がこれをされたら引くしかないと教えてもらった対処方法をお伝えします!

一応フォローしておきますが、しつこいのは一部の人で、ほとんどの人がお客様のことを考えてくれます

不動産投資の勧誘の断り方

ばっさり「一言やりません」切る以外ありません
強めで興味ない、やりませんので二度と掛けてこないで下さい
くらいでないとしつこい人はしつこいです

沢山の人とやり取りしているので、迷っている感じを出すとお話しを聞いてくれるかもと相手に伝わるので、やりませんの一言で終わらす方が不動産の人も次に行けるので断るならきっぱりと断りましょう

不動産投資の勧誘の断り方のダメな例

私の実体験がダメな例です(笑)

会社に電話が掛かってきました

きるあさん、電話ですよ

誰だろう…電話に出ると

先日、アンケートで節税対策、資産運用に興味があるとチェックを付けていたので、節税対策と資産運用について説明するお時間頂けないでしょうか?

と言われたので、今は忙しいので大丈夫ですと断りましたが、少しの時間でお話しは終わりますので、忙しくないタイミングに電話しますから5分くらいお時間下さいと切り返してきました

めんどくさいなぁ~忙しいと言わないで興味ないといえば良かったけど、アンケートが嘘になるからなぁ

5分なら話だけでも聞くか…

5分なら良いので、説明お願いしますというと、節税対策と資産運用について、電話で熱く語りだしました

う~…めんどいことになったなぁ(心の声)
しかも、5分と言っておきながら、10分経つけど…

やっと説明が終わり、興味ありますか?
お会いして商品説明もしたいのですが、いつがよろしいでしょうかと来ました

ガンガン来る奴だなぁ…
正直、節税対策はバッチリ実施していたので、めんどうなのとガンガン来るのにイラっとしてしまい、私の節税対策は、これとこれとこれを実施しているので、これ以上節税は実施できませんということを伝えてねじ伏せました

相手からは勉強不足ですいません
よく分からないので、お聞きした状態で節税出来るか調べて、またご連絡しますと来たので、これ以上節税出来なければ電話してこないで下さいといって切りました

ふぅ~

これで電話は掛かってこないだろうと思っていたら、翌日また電話が掛かってきました

しつこい奴だなぁと思い、節税できる手段ありました?
と聞くと、節税出来ますと自信の受け答えが返ってきました

そんなバカなぁ~
そんなはずはないと思っていたので、参考までに聞きますけど、たぶんこれ以上は出来ないはずですよ

これを実施すれば、数千円の節税が更に出来ますということ、自信満々で言ってきたのです

はっ…思わず笑ってしまいました、やっぱりそうですよね
もうこれ以上節税出来ないですよね?

数千円の節税のためにお話しを聞いているのも無駄だし、確定申告するために時間使うのも無駄ですよね?

もうこれ以上出来ないのは理解出来ましたね?
私みたいに節税している人もいるので、色々と勉強になって良かったですねと良し良しモードになってしまい、お互いの節税を共有しませんか?という話になり会うことにしたのです

断るつもりが、お話を聞くことになってしまって、不動産の人からすればガッツポーズだったんでしょうね(笑)

 

不動産投資を断るなら受け付けず電話をすぐに切る!これしかない

 

不動産投資の仕組み

不動産投資とは物件のオーナーになって家賃収入を得ます

簡単にいうと不動産投資対象の物件を投資ローンで購入して、購入した物件のオーナーになり入居者から家賃収入を受け取ります

不動産投資の場合は、ほとんどの物件がローン返済の金額よりも家賃収入が多くなり、毎月プラスになります

 

毎月プラスにならない不動産投資は絶対にやってはダメです
毎月マイナスの物件を勧めてくる不動産の人は気を付けて下さい

 

年1の固定資産税もあるので気を付けて下さい
固定資産税も含めて、毎月プラス、年間プラスの物件を選んで下さい
年間マイナスになる物件は、リスクが高くなるので私はお勧めしません

 

不動産投資メリット・リスク

 

不動産投資メリット

不動産投資を勧誘してくる人は、メリットをがんがん押してきます
知らないと疑わしい、怪しいと思ってしまうのですが、私が記載するメリットはすべて本当のことです

不動産の回し者ではありませんよ(笑)

メリット① 生命保険代わり

投資ローンは、「団体信用生命保険」略して団信に加入します。加入しなくて利率を安くするのもありですが、絶対に加入した方が良いです

団信とは、投資ローンのお借入れのご本人様が亡くなったり、高度障害になったり、がんのどのフェーズでもがんと診断されたりすると全額保険適用で投資ローンがゼロになります。

どういうことかというと、団信対象になりますと、家族に投資物件を残せるのと、毎月の賃料がローン返済なく受け取ることが出来るのです

生命保険と同じように何かあった場合に、資産を家族に残せるという点では同じ仕組みになりますね!

不動産投資の場合は、それが保険料を払わずに毎月プラスで保険に入るのと同じ効果になるので、生命保険の代わりに購入しませんかという話を言ってくるのです。

簡単な例で説明すると、がんのファーストステージが見つかりました
そしたら投資ローンの借金がゼロになります
投資物件の資産と毎月の家賃が、借金がなくなり受け取ることが出来るのです

 

おかねちゃん
おかねちゃん

投資ローンの毎月の返済額より、毎月の賃貸収入が多いとお金を貰って保険に入ることと同じになるじゃん
そんな、すごいお得なお話しあるの?

 

きるあ
きるあ

そうなの、毎月プラスで保険に入るのと変わらないの!
知らないとびっくりな話だよね
私の投資物件1つで、毎月 24,000円プラスでやっているので本当なんだよね

実際に毎月24,000円口座に残ります
もし私に何かあったら、投資ローンの返済が0円になるので、毎月24,000円プラスで、私に何かあったら家族に家賃収入として毎月125,000円残せるのです
一時的なお金が必要になったら投資物件を売れば、何千万というお金を手にすることが出来るのです

 

生命保険はお金を払って家族に資産を残すのですが、不動産投資はお金を貰って家族に資産を残すという仕組みになるのです

 

不動産投資をやっている私の個人的な結論ですが、初心者の方は家賃収入が上回る物件以外、手を出してはダメです
そこまでして不動産投資をする必要はありません
毎月マイナスになる物件を買いましょうと言ってくる不動産の人で、困っていることがあれば、お気軽にお問い合わせからご連絡下さい

 

メリット② 賃貸オーナーは何もしない

不動産物件を購入するまではやることがありますが、購入したら不動産の管理会社が全て実施してくれるので何もする必要はありません
自動で家賃収入が入り、銀行から投資ローンの返済金額の引き落としをされるだけです

 

おかねちゃん
おかねちゃん

本当に面倒なこととかないの?

きるあ
きるあ

う~ん…ないね!経験したことないよ

メリット③ 家賃収入が年金の上乗せ

年金だけでは将来の不安は大きく少子化問題もありますし、年金がいくら貰えるかも未知数です
投資ローンの返済後は、家賃収入が毎月入るので老後の資金不足の不安を解消出来ます

メリット④ 投資物件を売却して資産を得る

退職金も出たり出なかったりする時代で、老後の不安が残りますが纏まったお金が必要な場合には投資物件を売却して用意することが出来ます
投資物件は、築30年、40年、50年とかでも利回りが良ければ売れちゃいます
実際に住む住宅とはかなりイメージが違います

メリット⑤ 節税対策

年末調整したサラリーマンの方でも確定申告をすれば、不動産投資物件に掛かった固定資産税などの費用は必要経費として節税が出来ます

メリット⑥ 相続対策

不動産投資用マンションの場合は、路線価格方式・固定資産評価額、貸家としての土地・建物の評価減額を用いて、相続税評価額を算出するので現金資産と比較すると資産圧縮が見込めます

メリットまとめ

【現状のメリット】
・毎月ローン返済と家賃収入の差額がプラスで生活が楽になる
・節税対策も出来る

【未来のメリット】
・老後のお金の不安解消
・家族に資産を残せる
・何かあった場合でも家族が安定した収入を得ることが出来る

不動産投資のリスク

リスク① 空室

不動産投資で避けたいのが空室リスクになります
空室があった場合は家賃収入がゼロになってしまいます

私の経験では、
空室リスクが怖いという気持ちも分かりますが、そこまで気にすることはないと思います
そこまで怖いなら賃貸保証のサブリース契約をすれば毎月少し保証分抜かれますが空室でも毎月賃料が入ります

結局、サブリースして何%か払って空室リスクを無くして安心できますが、サブリースしている会社が潰れていないということは空室リスクはかなり低いということになります

運が悪いとかはありますけど…
投資物件の条件はありますので、どこでも大丈夫ということではないので、気を付けて下さい
私は、23区駅近、利回り5%以上の物件を探せば空室リスクは極限に抑えることが出来ると考えています

リスク② 家賃滞納

入居者が家賃を滞納する可能性はありますが、審査して入居しているので、こちらもほとんど大丈夫だと思います
私は経験したことないです

リスク③ 建物・住宅設備の老朽化

マンションの管理会社が計画的に修繕積立金を使って建物の共有部分の補修を実施しますので、足りない場合は組合で審議して住宅の賛同があれば追加徴収されることはありますが、ほとんど住民から追加徴収はしないと思います

マンション規約の修繕積立金計画の通り進められるのがほとんどです

専有部分については古い物件を購入する場合は、フルリノベーションやフルリフォームされた物件を購入することをお勧めします

リスク④ 不動産投資の早期現金化

理想の金額で売却するには時間が掛かりますので、すぐに現金化出来る可能性は低いです
どうしてもすぐに現金が必要になった場合は、不動産に買い取ってもらうことも出来ますが、利回り8%~12%くらいでしか買い取ってくれないので、返済残金にもよりますが、早期現金化のほとんどのケースは何百万と損します

リスク⑤ 金利

投資用ローンの変動金利を選択すると思いますが、金利が上がる可能性があります
どんなローンも一緒なので、金利が上がれば物価や市場価値も上がっているので、そんなに心配することはないと思います

金利リスクを気にする場合は、マイホームが持てないということと一緒なので、マイホームと同じ感覚で良いと思います

リスク⑥ 火事・地震

火事や地震により建物が破損・倒壊すれば、家賃収入が得られなくなる可能性があります

不動産物件を購入する際に火災保険、地震保険に加入しますが、全て保険で網羅できるかというと難しいです

これは、どうしようもできないないし、自分たちも大変なことになっている状況だと思いますので、一生に何度もない確率だと思っています

正直、私もリスクとして引っ掛かるのはこれだけです
火事・地震で全損した場合は、かなりのダメージになると思いますが、発生したところに住んでいる人も同じダメージを食らっています

そうすると国からの補助などダメージの軽減の可能性もありますし、どのように考えるかは本人次第になると思います

リスクまとめ

リスクは、どう捉えるか人それぞれになるので、正解はないと思います

私の個人的な意見を申しますと、マイホーム購入のリスクと投資物件は同じだと思います
投資物件のみのリスクは、そんなに影響ない項目ばかりです
考え方は、リスクよりもメリットが必要かという視点だと思います
メリットが必要なければ購入する必要はないです

 

おかねちゃん
おかねちゃん

やる決め手はなんだったの?

きるあ
きるあ

私は、リスクも理解した上で老後の資金不足解消と家族に資産を残すこと、私に何かあった場合に働かなくても生活出来るだけのお金の工面が決め手ですかね!

【実際にやってみての結果纏め】

最初は、利回りを気にせずに、毎月何万かプラスで尚且つ何かあった場合に家族が安心して生活出来るかで物件を決めました
後から利回りも気にして物件を選べばもっと成功していたと反省しています

初心者の方が不動産投資やるときは、ご連絡頂ければ助けて上げれるのですが、そうもいかない場合もあると思いますので、勢いで購入せずに利回りは必ず見て下さい

表面利回りと実質利回りがあるのですが、表面利回りは、5% 超えていない物件に手を出してはダメです

もっと良い物件が世の中に沢山あります

あと、不動産投資を絶対に実施してはいけないタイミングがあります

不動産投資を実施してから5年以内にマイホームを購入する予定の人は絶対に実施してはダメです

住宅ローンを組まないでマイホームを購入できる人は別ですよ(笑)

どういうことかというと…
不動産投資で毎月5万円収入、投資ローンの返済額が10万あったとします
不動産投資の収入はローン審査のプラスには見られず、投資ローンの返済額だけマイナスで見られます
投資ローンの返済額が10万だと、住宅ローンで 3,000万円前後の金額が借りれないことになります

不動産投資のタイミングに気を付けて、無理のない範囲で将来に向けて資産運用を検討してみては如何でしょうか!


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